Чего ждать от рынка недвижимости?

29.01.2015

Вложение денег в недвижимость всегда считалось самым надежным и выгодным в России. Как отразилась нынешняя непростая экономическая ситуация на этом рынке и каких перспектив ожидать?

 Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, покупали все без разбора, включая комнаты. По оценкам экспертов, из десяти покупателей только один-два приобретали квартиры, чтобы улучшить жилищные условия, все остальные вкладывали накопленные средства. По наблюдениям риэлторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%. На пике паники на валютном рынке некоторые продавцы снимали объекты с продажи. "По нашей статистике, примерно каждый 30-й продавец попытался отказаться от сделки или отложить ее до стабилизации ситуации с курсом валют,— рассказывает директор департамента вторичного рынка одного из крупнейших агентств недвижимости — При этом более половины из них очень быстро вернулись, остыв и рассудив, что в дальнейшем продать квартиру, скорее всего, будет труднее". На первичном рынке тоже было большое движение. Некоторые инвесторы скупали целые этажи. В некоторых компаниях за декабрь 2014 продажи увеличились почти вдвое, чем за тот же период 2013 года. У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам — ежечасно. Некоторые из них буквально за одну ночь повышали стоимость квадратного метра в своих проектах на 5-20 тыс. руб. С начала года рублевые цены увеличились на 9,1%.

• Как отмечают эксперты, сегодня ажиотаж сошел на нет. В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Характерная особенность январского рынка недвижимости — минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. По некоторым данным доля квартир в свободной продаже в настоящее время не превышает 5%. Поэтому в ближайшее время возможно некоторое повышение рублевых цен. Однако развернувшийся кризис грозит настолько сократить платежеспособный спрос, что и этих 5% может оказаться много. В лучшем для продавцов случае цены немного подрастут в первом квартале. Рост цен, по информации застройщиков, составит 10-15%. Однако если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во втором квартале эксперты прогнозируют снижение и спроса, и цен. А новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%. При этом сейчас можно ждать традиционных сезонных акций со скидками до 15-20%. На ситуацию влияет и тот факт, что в прошлом году резко увеличились объемы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию. Получается, что в один и тот же период, с одной стороны, мы видим увеличение объемов предложения, с другой — тенденцию к снижению платежеспособного спроса. Поэтому есть предпосылки для понижения цен. Но многое будет зависеть от курса рубля.
  

Впрочем, все эти сценарии с повышением или понижением цен на 10-15% следует считать равно оптимистичными. И их реализация возможна только при относительно стабильной ситуации в экономике в целом. Потому что, если уровень жизни граждан, вложившихся в недвижимость, начнет существенно снижаться, они будут быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок и до $300 за 1 кв. м, как после кризиса 1998 года. Еще один фактор, способный повлиять на рынок,— высокопоставленные иностранные наемные менеджеры, арендовавшие дорогие квартиры, уезжают из Москвы, освобождая большую часть столичного элитного жилья. Массовый же отъезд гастарбайтеров повлияет на рынок аренды жилья экономкласса. Таким образом, недвижимость постепенно перестает быть сверхдоходным инвестиционным инструментом. Однако самый серьезный обвал на рынке жилья может произойти в случае краха банковской системы. По данным "Секвойя кредит консолидейшн", за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн руб. (в 2013-м — 1,3 трлн руб.). Если выплаты по ипотеке станут гражданам менее доступны, и, соответственно, банки не смогут им как-то помогать, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. И если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро закрыть проблему, цена должна быть ниже рынка. Массовые продажи ипотечных квартир могут спровоцировать резкое падение цен в целом по рынку. А ипотека питает большую часть спроса. Главная же опасность заключается в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут срочно избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен. Если же недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом.
По материалам Ъ-Деньги